民泊を始めてみたいけれど、何から手をつければいいのかわからない、という方も多いのではないでしょうか？
民泊ビジネスを成功させるには適切な準備と運営のコツを押さえることが必要です。
この記事では、民泊の始め方をステップごとに詳しく解説するとともに、成功に欠かせないポイントも併せてご紹介します。
初めての方でも安心して民泊を開業し、収益を上げられる方法をしっかり学んでいきましょう！
そもそも民泊とは？概要と現在の市場動向
民泊とは、住宅やマンションの一部または全体を短期間貸し出す宿泊サービスのことを指します。
一般的に旅行者やビジネス出張者が利用するもので、ホテルや旅館と異なり、個人が所有する物件を宿泊施設として提供します。
日本では、住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）が2018年に施行され、一定の条件下で営業が認められています。
特徴として、空き家や使われていない部屋を活用できる点や、ゲストと直接交流できる点が挙げられます。
一方で、近隣住民とのトラブルや法規制の遵守が課題となる場合があります。
民泊は、地域活性化や収益向上の手段として注目されていますが、適切な運営が求められます。
民泊を始めるメリットとデメリット
メリット：副業として少額の初期投資で始められる
民泊の魅力は、少ない初期投資で副業として気軽に始められることです。
使わなくなった物件や空き部屋を収益化できるだけでなく、料金を自由に設定することで高収益を目指すこともできます。
また、物件の価値を上げたり、地域を活性化させたりする効果もあり、多くの人に注目されています。
さらに、短期間の運営が可能なため、自分のライフスタイルに合わせて柔軟に取り組める点も魅力です。
デメリット：法律や規制を遵守する必要がある
一方で、民泊にはデメリットもあります。法律や規制を守るための手続きや運営の手間が発生する点が挙げられます。
特に、「180日ルール」などの運営日数の制限や、地域ごとの条例への対応が必要で、注意を怠るとトラブルにつながる可能性があります。
>>民泊の180日ルールを完全解説！数え方や超えた場合のリスクとバレる理由
さらに、ゲストとのトラブル対応や近隣住民への配慮、物件の管理維持費用など、運営には手間や追加コストがかかります。
こうしたリスクをしっかり理解し、事前に対応策を準備しておくことが、スムーズな運営につながります。
民泊の3つの種類
日本で合法的に運営できる民泊は、法律によって大きく3種類に分けられます。
それぞれのルールを理解し、最適な選択を行いましょう。
①：住宅宿泊事業法に基づく民泊（新法民泊）
住宅宿泊事業法に基づく民泊（新法民泊）は、2020年に施行された「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づいて運営される民泊です。
一般住宅を宿泊施設として提供するための規定で、年間の運営日数に制限（最大180日）が設けられています。
この法により、個人が比較的容易に民泊を始めることができる一方で、衛生管理や防火管理、近隣住民への配慮が求められます。
この法律は、無許可営業や規制の曖昧さを解消し、適切な運営ルールを整備する目的で制定されました。
>>民泊の180日ルールを完全解説！数え方や超えた場合のリスクとバレる理由
②：旅館業法に基づく民泊（旅館業民泊）
旅館業法に基づく民泊は、旅館やホテルと同様に行政から許可を取得して運営する形態です。
この形式では、年間を通じて営業が可能で、高い収益を目指せる点が大きな魅力です。
しかし、許可申請には煩雑な手続きが必要で、設備基準も厳しく、初期投資がかさむ場合があります。
さらに、住居専用地域では営業が認められていないため、物件選びには注意が必要です。
このような特徴から、旅館業法に基づく民泊は、安定した収益を求める事業者に適した形式と言えます。
③：国家戦略特区民泊（特区民泊）
国家戦略特区民泊（特区民泊）は、日本の国家戦略特区制度の特例に基づいて運営される民泊で、通常の民泊新法の年間180日以下の宿泊制限が適用されない点が特徴です。
運営可能なエリアは国家戦略特区に指定された地域（例：東京都大田区、大阪市など）に限定され、市区町村の条例に基づいた認可が必要です。
また、滞在日数は最低2泊3日以上とされ、消防法や建築基準法などの法規を遵守する必要があります。
メリットとして、収益の安定が見込めるほか、外国人観光客や長期滞在者向けの需要に対応しやすい点が挙げられます。
一方で、運営開始には煩雑な手続きや厳格な審査が伴い、対象エリアが限定されるデメリットがあります。
特区民泊は観光需要の増加や地域経済の活性化を目指した制度で、運営には事前の計画と準備が重要です。
住宅宿泊事業法に基づく「新法民泊」がおすすめな理由
住宅宿泊事業法に基づく「新法民泊」がおすすめの理由は、まず初期投資が比較的少なく、始めやすいことです。
一般の住宅を宿泊施設として利用できるため、大規模な設備を整える必要がありません。
手続きも簡単で、観光地や繁忙期に合わせて柔軟に運営できる点も魅力です。
運営期間は年間最大180日と制限がありますが、観光需要に合わせて効率的に稼働させることが可能です。
さらに、プライバシーを確保しながら運営できるので、個人で民泊を始めたい方にぴったりです。
家主居住型と家主不在型の違いと選び方
民泊には、「家主居住型」と「家主不在型」の2つの営業スタイルがあります。
それぞれの特徴を理解し、運営方針に合った方法を選ぶことが重要です。
家主居住型
家主居住型は、家主が同じ物件内に滞在しながら運営するスタイルです。
アットホームな雰囲気でゲストと交流できる一方、プライバシーの確保が難しい場合があります。
運営コストが低く、初期費用を抑えたい方に向いています。
家主不在型
家主不在型は、家主が不在の状態で運営するスタイルです。
物件を一棟貸しやマンションの一室として利用して、民泊を運営します。
ゲストと直接会う必要がなく、高単価で貸し出せるため収益性が高いですが、代行業者を利用する場合にはコストが発生します。
民泊の始め方｜7つのステップで解説
民泊を始めるには、以下の7つのステップを順に進めていきましょう。
現在物件を所有している場合は、ステップ2からスタート可能です。
賃貸物件を借りて始める方は、最初から確認してください。
ステップ①：民泊許可物件を探す（賃貸の場合）
賃貸物件で民泊を運営する場合は、民泊運営が許可されている物件を見つけることが大切です。
以下の方法が役立ちます。
- 不動産ポータルサイトを利用して物件を探す
- 民泊運営業者や代行業者に相談する
- 民泊専門ポータルサイトを活用して検索する
- 「住宅宿泊事業 届出住宅一覧」を確認する
一般的な賃貸物件では民泊運営が認められない場合が多いので、必ず大家の許可を得ることが必要です。
どんな物件が民泊に適している？
民泊に適した物件を選ぶポイントは、立地や周辺環境、アクセスの良さです。
観光地や都市部に近い物件は集客力が高く、成功しやすくなります。
住宅地では、近隣住民との関係を大切にし、静かで落ち着いた環境を提供できるかも重要です。
一戸建てやマンション、空き家など、物件の種類によって運営方法は異なります。自分の計画に合った物件を選ぶことが成功のカギです。
設備や間取りの要件をチェック
民泊として利用する物件には、最低限の設備要件を満たす必要があります。
台所、浴室、トイレ、洗面設備の4つが必須で、これらが揃っていないと届出が受理されません。
また、間取りに関しては、ゲストが快適に過ごせるスペースを確保することが大切です。
さらに、清潔感のある水回りや、エアコンなどの基本的な設備も求められるため、事前にしっかりと確認しましょう。
ステップ②：消防設備の要件を満たす
物件が決まったら、管轄消防署で相談し、必要な消防設備を整えます。
一戸建て、集合住宅、家主居住型で要件が異なるため、確認が必要です。
例として、消火器や火災報知器、スプリンクラーなどが挙げられます。
集合住宅での要件が免除される場合もあるため、事前相談をおすすめします。
ステップ③：住宅宿泊管理業者と契約する
家主不在型の民泊では、住宅宿泊管理業者との契約が必要です。
月額料金で最低限のサポートを受けつつ、運営に専念することも可能です。
面倒な作業はすべて代行業者に依頼することも選択肢です。
ステップ④：民泊の届出を提出する
民泊運営には自治体への届出が必要です。
申請手続きは複雑で、旅館業法や民泊新法で異なるため、事前に確認しましょう。
行政書士への依頼も可能ですが、自身で手続きすることで費用を抑えることができます。
旅館業民泊の許可申請の流れ
旅館業民泊を始めるには、保健所への許可申請が必要です。
建築基準法や消防法に準拠した物件であることを証明する書類を準備し、自治体の指導に従って手続きを進めます。
申請には、図面や登記事項証明書などが必要で、手続き完了までに数ヶ月かかる場合があります。
新法民泊の届出手続き
新法民泊では、簡易な手続きで運営を開始できます。
都道府県の窓口または民泊制度ポータルサイトから届出を行い、必要書類を提出することで完了します。
届出後には営業可能な住宅としての条件を満たしているか、実地調査が行われることもあります。
特区民泊の認定申請方法
特区民泊は、国家戦略特区に指定された地域でのみ運営可能です。
自治体のガイドラインに従い、認定申請を行います。
宿泊日数制限の緩和や住居専用地域での運営が可能ですが、自治体ごとの条件を確認することが重要です。
ステップ⑤：家具家電を揃える
ゲストが「泊まりたい！」と思える部屋を作りましょう。
おしゃれでシンプルなインテリアを揃え、プロのインテリアコーディネーターに予算内でのアドバイスを依頼するのも効果的です。
物件が決まったら、必要に応じてリノベーションを行いましょう。
特に水回りの清潔感や快適性が重要で、トイレや浴室のリフォームはゲスト満足度を向上させます。
また、内装やインテリアには力を入れるべきです。
テーマ性のあるデザインや、写真映えするインテリアは、OTAサイトでの注目度を高める効果があります。
低コストでもアイデア次第で魅力的な空間を作り上げることが可能です。
ステップ⑥：プロに写真を撮ってもらう
部屋の魅力を最大限伝えるため、プロのカメラマンに撮影を依頼しましょう。
広角レンズや照明を使った撮影で、部屋を広く明るく見せることができます。
写真のクオリティは予約率に直結するため、費用を惜しまずプロに任せるのがおすすめです。
ステップ⑦：予約サイトに掲載する
最後に、物件を予約サイトに掲載します。
最初はAirbnbやBooking.comなど利用者の多いサイトに絞り、稼働率が低い場合のみ他のサイトも検討しましょう。
必要に応じて掲載サイトを増やすなど、柔軟に対応してください。
OTA（Airbnbなど）への登録方法
民泊運営を始める際、AirbnbやBooking.comなどのOTA（オンライントラベルエージェント）に物件情報を掲載します。
アカウント登録後、物件の特徴や写真をアップロードし、料金やルールを設定します。
信頼を得るため、ゲストレビューを重視した丁寧な対応を心がけましょう。
魅力的なリスティングページの作り方
リスティングページは、ゲストが宿泊先を選ぶ際の決め手となります。
写真はプロのカメラマンに依頼するとより効果的で、広角レンズで撮影すると魅力が引き立ちます。
また、タイトルや説明文には物件の特長を簡潔かつ具体的に記載し、ゲストが滞在中に得られる体験を強調しましょう。
民泊経営に失敗させないためのポイント
民泊を成功させるには、計画的な準備が欠かせません。以下の3つのポイントを押さえておきましょう。
1. エリア選びは慎重に
エリア選びは、民泊運営の成否を左右する重要な要素です。
民泊が自由に営業できる地域を選び、条例や営業日数制限を確認しましょう。
さらに、最寄駅からのアクセスや近隣の利便性（コンビニやスーパーの有無）も考慮が必要です。
ターゲットとなる宿泊客が求める立地条件をしっかり把握し、集客しやすい場所を選ぶことが大切です。
2. 数ヶ月分の運転資金を用意する
民泊開業には物件取得費やリノベーション費用など多額の初期費用が必要です。
さらに、水道光熱費や通信費などのランニングコストもかかります。
開業後すぐに利益を出せるとは限らないため、数ヶ月分の運転資金を確保し、赤字期間に備えることが重要です。
3. 投資回収期間を多めに見積もる
民泊の初期投資回収には時間がかかります。収益見込みを楽観視しすぎると、資金不足に陥るリスクが高まります。
投資回収期間を長めに見積もり、余裕を持った資金計画を立てましょう。
これらのポイントを意識することで、民泊経営のリスクを軽減し、安定した運営が目指せます。
民泊経営に成功するためのポイント
民泊経営を成功させるには、戦略的な計画が必要です。以下の2つのポイントを重視しましょう。
1. ターゲットを明確にする
どのような宿泊客をターゲットにするかを明確にすることが重要です。
例えば、以下のようなターゲットが考えられます。
- 安価な宿泊を求める観光客
- 大人数で同じ部屋に泊まりたいグループ
- 交流を楽しむ宿泊者
- 外国人観光客
ターゲットごとに必要な設備やサービスが異なるため、それに合わせた工夫をしましょう。
例えば、大人数向けにはプロジェクターやボードゲームを用意したり、外国人観光客向けには日本らしい体験プランを提供することで、他の民泊との差別化が可能です。
2. IT化を進めて人件費を削減する
利益率を高めるには、経営の効率化が欠かせません。
例えば、チェックインを自動化するシステムや鍵の受け渡しをオンラインで完結させる仕組みを導入すれば、無人運営が可能になり、人件費を削減できます。
IT化を積極的に取り入れることで、運営の手間を減らしながら収益性を向上させられます。
さらに、ターゲットに合わせた運営スタイルを採用しつつ、効率化を進めることで、民泊経営の成功に近づけるでしょう。
3.プランを複数用意する
料金プランは、ターゲットのニーズに合わせて柔軟に設定することが大切です。
例えば、家族連れ向けには長期滞在割引を、出張者向けには平日割引を提供するなど、ターゲットに特化したプランを用意しましょう。
さらに、季節やイベントに応じて料金を変動させるダイナミックプライシングを活用すれば、収益の最大化が期待できます。
料金設定はわかりやすく魅力的にすることで、ゲストに選ばれる民泊として優位に立てるでしょう。
民泊の法律やルールを守るためのポイント
民泊経営を成功させるためには、法律や地域ごとのルールを正しく理解し、それに従った運営を行うことが重要です。
これを怠ると、近隣住民とのトラブルや法的リスクが発生する可能性があります。
以下では、具体的な注意点を解説します。
180日ルールとは？
新法民泊においては、「1年間で180日を超えて営業することができない」というルールが定められています。
このルールは、住宅としての利用を保ちながら民泊運営を行うために設けられたものです。
営業日数は、民泊制度ポータルサイトを活用して管理することができます。
また、営業日数を超えた場合には罰則が課されることもあるため、事前にスケジュールを計画的に設定することが大切です。
宿泊者名簿の管理と定期報告
法律に基づき、宿泊者名簿の作成と管理が義務付けられています。
名簿には宿泊者の氏名、住所、職業、宿泊日数、国籍、旅券番号（外国人の場合）などを記載し、3年間の保存が必要です。
また、2ヶ月ごとに都道府県に対して宿泊実績の報告を行う義務もあります。
これらの手続きを怠ると法的問題を引き起こす可能性があるため、管理システムを活用して効率的に対応しましょう。
地域や物件の制約について知る
民泊ができないエリアの確認方法
自治体によっては、民泊の営業を制限しているエリアがあります。
住居専用地域では民泊が禁止されている場合が多いため、物件選びの際には用途地域を確認することが重要です。
具体的な確認方法としては、自治体のホームページや窓口で最新の規制情報を入手することが挙げられます。
また、地域住民とのトラブルを防ぐためにも、事前に近隣の環境や住民の意向を把握しておくことが望ましいです。
マンションで民泊を始める際の注意点
マンションで民泊を運営する場合、管理規約を事前に確認する必要があります。
多くのマンションでは、民泊を禁止する規約が設けられている場合があります。
規約で禁止されていない場合でも、管理組合や他の住民の理解を得ることが重要です。
また、管理組合に承認を得るための手続きや、規約違反となる可能性のあるケースについて専門家に相談することをおすすめします。
民泊経営の将来性と最新トレンド
民泊市場の今後の可能性
民泊市場は、外国人観光客の増加やワーケーション需要の高まりにより、さらなる成長が期待されています。
特に、日本政府の観光促進政策やインバウンド需要の回復が追い風となっています。
また、地方の空き家を活用した民泊事業は、地域活性化の手段として注目されています。
将来的には、AIやIoTを活用したスマート民泊の導入が進むことで、効率的な運営が可能になると予想されます。
最新の法律改正やサポート制度
民泊関連の法律は、地域や国の事情に応じて改正が行われています。
例えば、2024年には、一部地域で営業可能日数の緩和が予定されています。
また、自治体による補助金や支援制度も拡充されており、初期費用を抑える手段として活用できます。
最新情報を定期的にチェックし、法令遵守を徹底することで、トラブルを未然に防ぐことが重要です。
特に新規参入者にとっては、これらの制度を活用することで、負担を軽減しながらスタートできます。
【FAQ】民泊を始める際によくある質問
民泊を始める際、多くの方が抱える疑問について解説します。
初期費用や物件選びの悩み、運営時間の確保が難しい場合の対策について、具体的なアドバイスをお届けします。
初期費用はいくらくらい必要ですか？
初期費用は、物件の状態やリノベーション内容、必要な設備の規模によって大きく変わります。
例えば、既存の住宅を活用する場合は、50万円～100万円ほどで始められることがあります。
ただし、物件の購入や大規模なリノベーションが必要な場合は、数百万円かかることもあります。
費用の主な項目は以下の通りです。
- 家具や家電の購入費用
- 清掃や設備工事費用
- 許可申請に必要な書類作成費
さらに、集客のためのOTA登録費用やプロモーション費用も忘れずに予算に含めておきましょう。
物件の条件に合わない場合どうすれば良い？
物件が民泊の条件を満たしていなくても、いくつかの対応策があります。
例えば、台所や浴室が足りない場合は、必要な設備を追加するリノベーションを行うことで条件をクリアできます。
また、住居専用地域で旅館業法による民泊が禁止されている場合でも、新法民泊や特区民泊の適用を検討することが可能です。
物件の選定や改修には時間がかかるため、早めに自治体や専門家に相談して計画を進めることをおすすめします。
民泊運営に時間が取れない場合の対策は？
本業や家庭の事情で民泊運営に十分な時間を取れない場合は、運営代行サービスの利用が便利です。
代行業者に依頼すれば、清掃、予約管理、ゲスト対応などの運営業務をまとめて任せることができます。
さらに、スマートロックやセルフチェックインシステムを導入すれば、ゲストとの直接的な対応を減らし、運営を効率化することが可能です。
運営の負担を減らしつつ収益を確保するために、ITツールや外部サービスをうまく活用しましょう。
民泊の始め方まとめ
以上、民泊の始め方について、必要な準備と成功のためのポイントを解説しました。
民泊運営では、法律やルールを守ることが前提ですが、それだけでは成功にはつながりません。物件選びやゲスト対応、運営の工夫が鍵を握ります。
また、集客力を高めるためには、写真や口コミを活用した魅力的なプロモーションも重要です。
この記事を参考に、しっかりと準備を整え、ゲストに選ばれる民泊を目指してください。
初めてでも正しい手順を踏めば、民泊運営はやりがいのあるビジネスになりますよ！
